Курсовая по оценке бизнеса

Введение

Актуальность оценки реальной рыночной стоимости магазина определена тем, что отрасль розничной торговли продолжает развиваться быстрыми темпами. Растет площадь торговых помещений, постоянно появляются новые торговые центры и магазины. Вместе с этим растут и инвестиции в данный вид недвижимости. Для того чтобы определить размер инвестиций, требуется правильная оценка магазина – и такая услуга на сегодняшний день является очень востребованной.
Объект исследования – магазин «Печи и камины».
Предмет исследования – рыночная стоимость магазина «Печи и камины» как объекта бизнеса ИП Никитиной Е.В.
Цель работы – определить особенности оценки стоимости магазина.
Задачи работы:
рассмотреть магазин как объект оценки;
описать методы оценки рыночной стоимости магазина;
описать процедуру оценки рыночной стоимости магазина;
дать общую характеристику магазина «Печи и камины»;
выполнить анализ деятельности магазина «Печи и камины»;
произвести расчет рыночной стоимости магазина «Печи и камины».
Для решения поставленных задач был использован ряд общенаучных методов исследования, таких как: анализ динамики и структуры, анализ финансовых коэффициентов и др. методы.
К источникам информации, использованным в процессе выполнения работы, относятся: законодательные акты РФ, регулирующие деятельность компаний в отрасли розничной торговли и оценки бизнеса, учебники и учебные пособия по экономическому и финансовому анализу.
Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

1. Теоретико-методологические основы оценки стоимости магазина
1.1. Магазин как объект оценки

Есть несколько случаев, когда может понадобиться оценка магазина:
при заключении договора сделки купли-продажи;
при оформлении страхового договора;
при приватизации недвижимости;
при изменении статуса или специализации магазина;
при получении кредита в банке;
при привлечении инвестиций .
Также оценка магазина может помочь, если владелец хочет оптимизировать свои налоги. Чрезмерно завышенная стоимость магазина может привести к тому, что владелец будет платить гораздо больше налогов, чем это возможно в рамках действующего законодательства. Кроме этого, при проведении оценки следует обратить внимание на активы и пассивы торговой точки (активы: торговое оборудование и товары; пассивы: источники их финансирования – собственные средства владельца бизнеса или привлеченные заемные средства и кредиторская задолженность перед поставщиками в виде отсрочки платежа).
Однако все же главные параметры оценки – это месторасположение и доступность магазина для покупателей.
Стоимость магазинов в основном зависит от их торговых возможностей, которые во многом определяются их местоположением.
Приступая к оценке магазина, оценщик должен мысленно поставить себя на место потенциального покупателя и ответить на следующие вопросы:
Продажа, каких товаров может дать наибольшую доходность, учитывая спрос населения и местоположение магазина?
Каким может быть оборот магазина?
Какова будет прогнозируемая валовая прибыль от владения магазином?
Какую среднюю норму прибыли захочет иметь владелец магазина?
Каковы будут расходы на ремонт, коммунальные услуги, зарплату и налоги?
Какую арендную плату можно будет заплатить после вычета расходов и дохода владельца?
Так как решающее значение на стоимость магазина оказывает его местоположение, то этот фактор должен быть особенно тщательно исследован оценщиком. По результатам этого исследования он должен ответить на следующие вопросы:
Какова привлекательность района расположения
магазина?
Каков тип улицы, на которой расположен магазин?
Каков демографический состав населения, живущего и работающего на этой улице?
Каково положение магазина на этой улице?
Имеются ли рядом объекты, привлекающие большое количество людей, например железнодорожные станции, большие супермаркеты и др.
Как местоположение магазина соотносится с наилучшей позицией на улице и в городе?
При проведении анализа местоположения оценщик должен также спрогнозировать возможное изменение влияния местоположения в результате реконструкции района, строительства новых торговых центров, переселения жителей в другие районы и т.д.
При выборе места деятельности торгового предприятия почти всегда учитываются предоставленные правительством или местными властями субсидии и налоговые льготы. Государственные органы пытаются таким путем уменьшить недостатки отдельных территорий и повысить их привлекательность в качестве места деятельности предприятий, в том числе – магазинов розничной торговли .
Определенный эффект для маркетинга связан с тем, что в силу существующих традиций многие регионы имеют преимущества в глазах потребителей. Это характерно как для расположения промышленных предприятий (швейцарские часы, баварское пиво и т.д.), так и для расположения магазинов (определенные улицы, городские кварталы, известные как торговые центры). Так, очень часто мебельные магазины располагаются очень близко друг от друга. Именно концентрация этих объектов привлекает публику, заинтересованную в покупке мебели.
Важнейшим индикатором качества месторасположения магазина служит покупательная способность района, находящегося в сфере влияния. Величина этого района зависит от характера товара, привлекательности ассортимента, положения конкурентов и других магазинов. Частота покупок продовольствия, особенно свежих товаров, весьма высока. Поэтому покупатели согласны совершать лишь небольшой путь. Напротив, электротовары, мебель покупаются не так часто, и покупатель готов преодолеть сравнительно большее расстояние. Применение инструментов маркетинга также позволяет достичь некоторого расширения сферы влияния. Оборудование пешеходных зон позволило создать во многих городах взаимозависимые торговые комплексы, которые значительно повысили привлекательность городских центров как мест покупок и тем самым увеличили сферу притяжения .
Американский ученый Рейли попытался определить с помощью своего закона (Law of Retail Gravitation) размеры сферы влияния опрошенных регионов (с точки зрения высокоценных товаров). Основная идея этого закона состоит в том, что с ростом города число посторонних покупателей возрастает. В качестве индикатора силы притяжения рассматривается оборот местной торговли, который принимается как пропорциональный количеству населения. Если два региона (города и т.д.) соперничают за клиентов, живущих между ними, то нас интересует, сколько покупательной силы привлекается в одно и сколько в другое направление. Для каждого места, расположенного между а и b, можно оценить распределение торгового оборота на оба города следующим образом
Ua/Ub=Ba/Bb×(Db/Da)^n, (1.1)
где а, b – города;
U – оборот розничной торговли;
В – численность населения;
D – расстояние до городов а и b,
n – эмпирически вычисляемый параметр, который Рейли на базе 225 тестов оценил примерно равным 2.
Закон Рейли объясняет распределение уходящей за пределы населенного пункта покупательной силы. В каком размере происходит этот отток, определяют с помощью закона Конверса .
Если g – это населенный пункт, о котором идет речь, то потенциальный торговый оборот распределяется между а и g следующим образом:
Ua/Ug=Ba/Bg×(2,5/Da)^2, (1.2)
Расстояние между интересующими пунктами измеряется в километрах. Величина 2,5 – эмпирически определяемый фактор покупательной мобильности.
Появление в США крупных производственно-торговых центров привело к попытке применения аналогии закона Рейли для товаров среднего и долгосрочного потребления. В качестве определяющих характеристик привлекались торговые площади и время, необходимое для достижения торгового центра на автомобиле.
Была предложена также стохастическая гравитационная модель, которая ставит вероятность посещения данного торгового центра жителями определенного населенного пункта в зависимость от времени езды до него и от уровня аг